임대사업자 대출 연장, 이제 달라진다
올해 대출 만기가 돌아오는 임대사업자라면, 요즘 뉴스 보면서 가슴이 철렁했을 것 같다. "임대사업자 대출 연장, 이제 못 해준다"는 식의 기사들이 쏟아지고 있으니까. 실제로 금융당국이 움직이기 시작했다. 2026년 2월, 금융위원회는 전 금융권 긴급 점검회의를 열고 다주택자 대출 만기연장 관행을 손보겠다고 나섰다.
지금까지는 솔직히 연장이 그렇게 어렵지 않았다. 처음 대출받을 때 한 번 통과하면, 이후 1년마다 갱신되는 구조에서 은행들이 심사를 느슨하게 봐왔던 게 사실이다. 그런데 이 관행에 칼을 대겠다는 거다. 만약 지금 이 흐름을 모르고 있다면, 만기일이 왔을 때 '갑자기' 상환을 요구받는 최악의 상황을 맞닥뜨릴 수도 있다.
이 글에서는 규제가 어떻게 바뀌는지, 내 대출이 연장 가능한지 판단하는 기준은 무엇인지, 그리고 지금 당장 뭘 해야 하는지를 차근차근 정리했다. 😉
임대사업자 대출, 일반 주담대와 뭐가 다른가
이번 규제의 핵심을 이해하려면, 먼저 임대사업자 대출 구조가 일반 주택담보대출과 어떻게 다른지 알아야 한다. 이 차이를 모르면 왜 지금 논란이 되는지 감이 잡히지 않는다.
| 구분 | 일반 주택담보대출 | 임대사업자 대출 |
|---|---|---|
| 상환 방식 | 원리금 분할상환 | 만기일시상환 |
| 만기 구조 | 30~40년 장기 | 3~5년 단기 |
| 연장 이슈 | 만기 연장 개념 거의 없음 | 1년 단위 반복 연장 필수 |
| 심사 시점 | 최초 대출 시 1회 | 연장 시마다 심사 |
일반 주담대는 처음부터 30~40년에 걸쳐 원금을 나눠 갚는 구조라 만기 자체가 문제가 되는 경우가 드물다. 하지만 임대사업자 대출은 3~5년 만기로 빌린 뒤 1년마다 연장을 받아야 하는 '만기일시상환' 구조다. 연장이 거절되면 수억 원을 한 번에 갚아야 하는 상황이 생긴다. 그래서 연장 심사 기준이 조여드는 것은, 사실상 대출 상환 압박과 다름없다.
RTI란 무엇이고, 왜 지금 핵심이 됐나
규제 강화의 중심에는 RTI(임대업 이자상환비율, Rent To Interest)라는 지표가 있다. 쉽게 말하면 "임대 수입이 이자를 충분히 감당하고 있느냐"를 보는 수치다.
RTI = 연간 임대소득 ÷ 연간 이자비용으로 계산하며, 이 값이 기준을 넘어야 대출이 가능하다. 현재 기준은 규제지역 1.5배, 비규제지역 1.25배다.
예를 들어 연간 이자비용이 1,000만 원이라면, 임대소득이 규제지역에선 1,500만 원 이상, 비규제지역에선 1,250만 원 이상이어야 한다. 지금까지는 이 RTI 심사를 신규 대출 때만 엄격하게 적용했고, 연장 시에는 사실상 형식적으로만 체크해왔다.
문제는 이 관행을 이제 바꾸겠다는 것이다. 금융당국은 만기 연장 시점에도 RTI를 신규 대출 수준으로 재심사하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 대출을 받은 이후 임대료가 낮아졌거나 공실이 생겼거나, 금리가 올랐다면 RTI가 기준 미달로 떨어질 수 있다.
RTI 충족 여부에 따른 두 가지 시나리오
같은 임대사업자라도 RTI 충족 여부에 따라 상황이 완전히 달라진다. 실제 사례로 비교해보자.
A씨 (RTI 충족): 서울 비규제지역에 월세 130만 원 받는 아파트 보유. 대출 잔액 3억 원, 금리 연 4%, 연간 이자 약 1,200만 원. 연간 임대소득 1,560만 원. RTI = 1,560 ÷ 1,200 = 1.3 → 비규제지역 기준(1.25배) 충족. 연장 심사 통과 가능성 높음.
B씨 (RTI 미충족): 경기도 규제지역에 월세 100만 원 받는 다세대 보유. 공실 2개월 포함 시 실질 연간 임대소득 1,000만 원. 대출 잔액 2억 5천만 원, 금리 연 5%, 연간 이자 약 1,250만 원. RTI = 1,000 ÷ 1,250 = 0.8 → 규제지역 기준(1.5배)에 크게 못 미침. 연장 거절 시 3개월 안에 원금 상환 압박 발생 가능.
B씨처럼 공실이 있거나 금리가 오른 상황이라면, 이전에 아무 문제 없이 연장됐던 대출도 이번에는 다른 결과가 나올 수 있다. 더 무서운 건, 연장 불가 판정이 나면 주택 매각이라는 선택지만 남는다는 것이다. 😭
반대로 세입자 입장에서도 안심할 수 없다. 임대사업자가 대출 상환 압박을 받게 되면 임대료 인상이나 계약 갱신 거절로 부담이 전가될 가능성도 있다. 이번 규제가 임대 시장 전체에 파급 효과를 미칠 수 있는 이유다.
지금 당장 확인해야 할 체크리스트
규제 확정을 기다리고만 있으면 늦다. 지금 이 순간, 아래 항목들을 점검해두는 것이 현명한 대응이다.
- 내 대출의 만기일이 언제인지 확인한다.
- 현재 월 임대소득과 연간 이자비용을 계산해 RTI를 산출한다.
- 공실 기간을 반영한 실질 임대소득으로 다시 계산한다.
- 내 대출이 규제지역(RTI 1.5배)인지 비규제지역(RTI 1.25배)인지 확인한다.
- RTI 미충족 시 임대료 인상, 대환대출, 부분 상환 등 대안을 미리 검토한다.
- 거래 은행에 연장 심사 기준 변경 여부를 사전에 문의한다.
같은 임대사업자라도 금융사마다 연장 심사 기준과 내부 리스크 판단이 다를 수 있다. 금리, 담보 유형, 상환 구조에 따라 조건 차이가 크기 때문에, 지금 거래 중인 금융사의 기준만 보는 것은 불리할 수 있다. 다른 금융사의 조건도 함께 비교해보는 것이 실질적인 리스크 관리다.