서울 전역 조정대상지역 지정, 놓치면 후회할 핵심 정보
갑작스러운 소식에 깜짝 놀라셨죠? 😮 2025년 10월 15일, 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 전격 지정했습니다. 불과 며칠 전까지만 해도 강남 4개구(강남·서초·송파·용산)만 규제지역이었는데, 하루아침에 서울 25개 자치구 전체가 규제망에 걸리게 된 겁니다.
내 집 마련을 꿈꾸던 분들은 당황스러우실 거예요. 이미 매매 계약을 진행 중이던 분들은 "내 계약은 어떻게 되는 거지?"라며 불안해하실 테고요. 무엇보다 궁금한 건 이번 규제가 나에게 어떤 영향을 미치는가일 겁니다. 지금부터 복잡한 규제 내용을 실거주자 관점에서 하나씩 풀어드리겠습니다.
조정대상지역이 뭐길래
조정대상지역은 주택 가격이 급격히 상승하는 지역에 대해 정부가 시장 과열을 막기 위해 지정하는 규제지역입니다. 단순히 이름만 붙는 게 아니에요. 이 지역으로 지정되면 대출·세금·청약 등 전방위적인 규제가 한꺼번에 적용됩니다.
이번 10.15 대책의 핵심은 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정했다는 점입니다. 이른바 '3중 규제'라고 불리는 초강력 조치죠. 특히 주목할 점은 10월 16일부터 규제가 즉시 효력을 발생한다는 겁니다.
경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 집값 상승률이 높거나 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 있는 곳들이 집중적으로 선정됐어요.
대출 규제, 이렇게 달라집니다
가장 직접적인 타격을 받는 건 주택담보대출입니다. 규제지역으로 지정되면서 대출 한도가 대폭 축소됐어요.
| 주택 가격 | 대출 한도 | 무주택자 LTV | 1주택자 LTV |
|---|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 | 40% | 0% |
| 15억~25억 원 | 최대 4억 원 | 40% | 0% |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 | 40% | 0% |
무주택자도 LTV가 40%로 제한되고, 1주택 이상 보유자는 아예 주담대가 불가능합니다. 전세자금대출 한도도 2억 원으로 축소되면서 '갭투자'는 사실상 불가능해졌어요. 😭
더 까다로운 건 스트레스 금리입니다. 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배나 상향 조정되면서, 대출 심사 기준이 훨씬 엄격해졌습니다. 실제로 대출받을 수 있는 금액은 계산보다 훨씬 적을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.
세금 폭탄, 피할 수 있을까
조정대상지역 지정으로 취득세와 양도세가 모두 중과됩니다. 비규제지역에서는 주택 구입 시 취득세가 1~3% 수준인데, 규제지역 다주택자는 8~12%를 내야 해요.
- 2주택자: 취득세 8% (비규제지역 3%)
- 3주택자: 취득세 12% (비규제지역 4%)
양도세는 더 무섭습니다. 기본 세율(6~45%)에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 가산돼요. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 2주택자가 집을 팔면, 기본세율 38%에 20%를 더한 58%의 세율이 적용되는 겁니다.
다만 양도세 중과는 2026년 5월까지 한시적으로 유예된 상태라는 점은 참고하세요. 하지만 이 유예 기간이 끝나면 본격적으로 세금 부담이 시작됩니다.
토지거래허가구역, 실거주 의무 2년
이번에 새로 추가된 토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 효력이 발생합니다. 이 구역 내에서 아파트나 연립·다세대주택을 거래하려면 계약 체결 전에 반드시 구청장의 허가를 받아야 해요.
허가를 받았다고 끝이 아닙니다. 주거용으로 허가받은 경우 2년 동안 실거주 의무가 부과되며, 이 기간 동안 매매나 임대가 금지됩니다. 단기 시세차익을 노린 투기 수요를 원천 차단하겠다는 정부의 의지가 분명하게 드러나는 대목이에요.
혹시 10월 19일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 납부하셨나요? 그렇다면 허가 의무가 적용되지 않습니다. 하지만 10월 20일 이후 계약하는 분들은 반드시 사전 허가를 받아야 한다는 점, 잊지 마세요.
청약과 재건축, 달라진 규칙
청약 당첨을 노리는 분들에게도 변화가 생겼습니다. 규제지역에서는 청약통장 가입 기간과 세대주 요건이 강화되고, 가점제 적용 비율이 확대됩니다. 또한 청약에 당첨되면 일정 기간 재당첨이 제한되는 제약도 생깁니다.
재건축·재개발 조합원들에게는 더 큰 변화가 있어요. 규제지역 지정 공고일 이후 조합설립 인가를 받은 구역부터는 조합원 지위 양도가 불가능합니다. 매매 거래는 가능하지만, 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금청산 대상이 되는 거죠.
또한 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한되면서, 재건축으로 다주택자가 되는 길도 막혔습니다. 정비사업의 수익성이 크게 떨어질 것으로 예상되면서 업계는 혼란에 빠진 상태예요.
지금 나는 어떻게 해야 할까
규제가 갑작스럽게 강화되면서 많은 분들이 혼란스러워하고 계실 겁니다. 하지만 패닉에 빠져 성급한 결정을 내리기보다는, 내 상황을 차분히 점검해보는 게 중요해요.
무주택자라면 지금 당장은 대출 한도가 줄어들었지만, 여전히 내 집 마련의 기회는 있습니다. 다만 자금 계획을 좀 더 보수적으로 세워야 하고, 15억 원 이하 주택으로 범위를 좁히는 게 현실적일 수 있어요.
1주택자라면 추가 주택 구입이 거의 불가능해졌습니다. 주담대도 안 되고, 세금 부담도 크니까요. 지금 보유 중인 주택을 장기 보유하는 전략이 유리할 수 있습니다.
다주택자는 가장 큰 타격을 받는 그룹입니다. 양도세 유예 기간이 끝나기 전에 일부 주택을 정리하는 것도 고려해볼 만합니다. 다만 시장 상황을 보면서 신중하게 판단하세요.
규제의 진짜 목적은 무엇일까
정부는 이번 대책을 통해 집값 상승 기대심리를 차단하고, 가수요를 억제하겠다는 의지를 분명히 했습니다. 실제로 최근 서울과 경기 일부 지역의 주택 가격 상승률과 거래량 증가세가 가파르게 나타나고 있었거든요.
동시에 2026~2030년 수도권 135만 호 공급 계획도 함께 발표했습니다. 수요를 억제하면서 공급은 늘리는 '투트랙 전략'인 셈이죠. 문제는 실수요자들이 단기적으로 피해를 볼 수 있다는 점입니다.
앞으로 6개월마다 주거정책심의위원회가 열려 조정대상지역 재지정 여부를 결정할 예정입니다. 시장 상황에 따라 규제가 더 강화될 수도, 일부 해제될 수도 있다는 의미예요. 계속 정책 동향을 주시하는 게 중요합니다.
서울 전역 조정대상지역 지정은 단순히 규제 하나가 추가된 게 아닙니다. 대출·세금·청약·재건축 등 부동산 시장 전반에 걸친 패러다임 변화예요. 지금은 급격한 변화에 적응하는 과도기인 만큼, 내 상황에 맞는 전략을 차분하게 세워나가는 지혜가 필요합니다.
가장 중요한 건 정확한 정보를 바탕으로 판단하는 것입니다. 아래 공식 페이지에서 최신 규제 내용과 FAQ를 확인하실 수 있으니, 꼭 한 번 살펴보세요.