주담대 한도 결정, 이 3가지 기준이 핵심입니다
아파트 매물을 보다가 문득 든 생각, "이 집 살 수 있을까?" 막상 대출 상담을 받으러 가면 LTV, DTI, DSR 같은 낯선 용어들이 쏟아지고, 도대체 내가 얼마나 빌릴 수 있는 건지 감이 안 잡히는 경험, 해본 적 있지 않으신가요? 😤
특히 2025년 들어 대출 규제가 연달아 강화되면서, 몇 달 전에 알아봤던 한도와 지금의 한도가 완전히 달라진 경우도 많습니다. 실제로 연소득 1억 원 기준의 주담대 한도가 규제 강화만으로 1억 원 넘게 줄어들었다는 분석도 있습니다. 지금 이 글을 읽고 나면, 내 주담대 한도가 어떤 원리로 결정되는지, 그리고 어떻게 하면 합법적으로 최대한 활용할 수 있는지 정확히 파악할 수 있을 겁니다.
주담대 한도를 결정하는 3가지 핵심 기준
주택담보대출 한도는 단순히 "집값의 몇 퍼센트"가 아닙니다. 실제로는 세 가지 기준이 동시에 적용되고, 그 중 가장 낮게 나오는 금액이 최종 한도가 됩니다.
LTV — 집값 기준의 천장
LTV(주택담보인정비율)는 주택 시세 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다면 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 비규제지역은 LTV 70%, 규제지역(투기·투기과열지구)은 40%까지만 허용되는데, 2025년 10월부터 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 추가 지정되면서 수도권 상당수가 LTV 40% 적용을 받게 됐습니다.
DSR — 소득 기준의 진짜 벽
DSR(총부채원리금상환비율)은 현재 주담대 한도를 실질적으로 결정하는 가장 강력한 기준입니다. 내가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 합계가 연 소득의 몇 퍼센트인지를 따집니다. 은행 대출은 DSR 40%, 2금융권은 50%를 초과할 수 없습니다. 연소득 5천만 원이라면 은행에서 연간 갚아야 할 원리금 합계가 2천만 원을 넘지 않아야 한다는 뜻이죠. 여기에 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 현재 대출금리에 1.5%p를 더한 가상 금리로 한도를 산정합니다. 같은 소득이라도 받을 수 있는 금액이 줄어드는 이유입니다.
DTI와 절대 한도 — 마지막 필터
DTI(총부채상환비율)는 주담대 원리금과 기타 대출 이자의 합이 연소득 대비 일정 비율(통상 40~60%)을 넘지 않도록 제한합니다. DSR과 비슷해 보이지만, DTI는 기타 대출의 이자만 반영하는 반면 DSR은 원금까지 모두 포함합니다. 그리고 이 모든 기준과 별개로, 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주담대에는 최대 6억 원, 만기 30년의 절대 한도가 추가됐습니다.
2025년 규제 변화 한눈에 보기
2025년은 주담대 규제가 유독 많이 바뀐 해입니다. 시기별로 정리하면 다음과 같습니다.
| 시행 시기 | 주요 규제 내용 |
|---|---|
| 2025.06.28 | 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원, 만기 30년 제한 |
| 2025.07.01 | 스트레스 DSR 3단계 시행 (스트레스 금리 1.5% 전면 적용) |
| 2025.10.16 | 주택가격별 한도 차등화 (15억↓ 6억 / 15~25억 4억 / 25억↑ 2억), 규제지역 LTV 70%→40% |
같은 조건, 다른 결과 — 실제 시나리오로 비교
기준만 알아서는 와닿지 않죠. 실제 숫자로 확인해봅시다. 😆
시나리오 A — 연소득 5천만 원, 수도권 외 5억 원 아파트
LTV 70% 기준 최대 3억 5천만 원이 가능합니다. DSR 40% 기준으로는 연간 상환 한도가 2천만 원이므로, 4.5% 금리·30년 만기 기준 약 3억 3천만 원 수준이 나옵니다. 이 경우 LTV보다 DSR이 먼저 막히고, 기존 신용대출 등이 있다면 한도는 더 줄어듭니다.
시나리오 B — 연소득 1억 원, 서울 규제지역 15억 원 아파트
LTV 40% 적용 시 최대 6억 원이지만, 절대 한도도 6억 원이라 이 부분은 일치합니다. 문제는 스트레스 DSR입니다. 스트레스 DSR 3단계 시행 이전에는 같은 조건에서 약 6억 5,800만 원까지 가능했지만, 현재는 5억 5,600만 원으로 약 1억 원 이상 감소했습니다. 결국 이 시나리오에서는 절대 한도 6억 원이 아니라, DSR에서 먼저 막히는 구조입니다.
시나리오 C — 연소득 1억 원, 서울 규제지역 20억 원 아파트
2025년 10월 16일 이후, 시가 15억~25억 원 주택은 아무리 소득이 높고 LTV가 여유로워도 주담대 한도 최대 4억 원이 절대 한도로 적용됩니다. 고소득자라도 절대 한도의 벽을 피할 수 없다는 점이 2025년 규제의 핵심 변화입니다.
내 한도, 어떻게 높일 수 있을까
규제가 강화됐다고 포기할 필요는 없습니다. 합법적으로 한도를 높이는 방법은 분명히 있습니다.
- 기존 부채 정리: 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 소액이라도 남아 있는 대출이 DSR을 깎아먹습니다. 주담대 실행 전 최대한 상환하세요.
- 상환 기간 연장: 만기를 30년에서 40~50년으로 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR 여유가 생깁니다. 단, 비규제지역이어야 40년 이상 가능합니다.
- 혼합형·고정금리 선택: 스트레스 DSR은 변동금리에 가장 크게 적용됩니다. 혼합형이나 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 적용 비율이 낮아져 한도가 소폭 늘어납니다.
- 신용점수 관리: 연체 이력 없이 신용점수를 관리하면 우대금리 혜택을 받을 수 있고, 금리가 낮아지면 같은 DSR 내에서 빌릴 수 있는 금액이 늘어납니다.
결국 주담대 한도는 집값·소득·부채·금리·규제지역 여부 다섯 가지가 복합적으로 맞물려 결정됩니다. LTV, DSR, 절대 한도 세 개의 기준 중 가장 낮은 금액이 실제 내 한도라는 원리를 꼭 기억하세요. 대출을 신청하기 전에 먼저 아래 계산기로 내 예상 한도를 확인해보는 것이 출발점입니다.