수도권 부동산 규제지역 완전정리 (2025년 최신)
요즘 부동산 뉴스 보셨나요? 서울 전역이 규제지역으로 묶였다는 소식에 깜짝 놀라신 분들 많으실 거예요. 😮 2025년 10월 15일, 정부가 초강력 부동산 대책을 발표하면서 수도권 37곳이 한꺼번에 '3중 규제'에 들어갔거든요. 내 집 사려던 계획이 있었다면, 대출 받으려고 준비 중이었다면, 지금 당장 확인해야 할 내용들이 한가득입니다.
특히 이번 규제는 단순히 몇 개 지역만 묶는 게 아니에요. 서울 25개 구 전체와 경기도 주요 지역까지 포함돼서, 수도권에 사시는 분들이라면 누구나 영향을 받을 수밖에 없는 상황이죠. 대출 한도는 줄고, 세금은 오르고, 청약 조건까지 까다로워지니까요. 그렇다면 정확히 어떤 지역이 규제대상인지, 내가 받을 영향은 무엇인지 지금부터 차근차근 알아볼게요.
2025년 10월, 부동산 시장에 무슨 일이?
사실 올해 들어 서울 집값이 계속 올랐어요. 특히 강남권은 물론이고 강북, 경기 일부 지역까지 상승세가 번지면서 정부가 더 이상 두고 볼 수 없다고 판단한 거죠. 2025년 10월 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책'은 그야말로 초강수였습니다.
이전까지는 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산)만 규제지역이었는데, 이번에는 서울 전역 25개 구와 경기도 12개 지역까지 확대됐어요. 총 37곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이라는 3중 규제에 동시에 묶인 셈입니다.
규제지역으로 지정된 곳은?
서울특별시: 25개 구 전체
서울은 예외 없이 모든 자치구가 규제지역입니다. 강남·서초·송파·용산은 기존 규제를 유지하고, 나머지 21개 구가 새롭게 추가됐어요.
경기도: 12개 지역
- 과천시
- 광명시
- 성남시 분당구·수정구·중원구
- 수원시 영통구·장안구·팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시
이 지역들은 최근 집값 상승률이 높았거나, 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 큰 곳들이에요. 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구로, 10월 20일부터는 토지거래허가구역으로 효력이 발생했습니다.
규제지역, 도대체 뭐가 달라지는 건가요?
규제지역으로 지정되면 집을 사고팔 때 여러 제약이 생겨요. 크게 대출·세금·청약 세 가지 분야에서 변화가 있는데, 하나씩 살펴볼게요.
대출 규제: 빚내서 집 사기 어려워져요
가장 직접적인 타격은 주택담보대출 한도 축소예요. 규제지역에서는 LTV(주택담보인정비율)가 40%로 제한됩니다. 쉽게 말해 10억짜리 아파트를 사려면 최대 4억원까지만 대출받을 수 있다는 뜻이에요. 나머지 6억원은 본인이 현금으로 마련해야 하죠.
| 주택 가격 | 최대 대출 한도 | 필요 자기자본 (10억 기준) |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 | 4억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 | 4억원 | 11억원 (15억 기준) |
| 25억원 초과 | 2억원 | 23억원 (25억 기준) |
여기에 DTI(총부채상환비율)도 40%로 제한돼요. 연소득이 5,000만원이라면 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 넘으면 안 된다는 거죠. 기존에 다른 대출이 있다면 주담대 받기가 더 까다로워집니다.
전세대출도 규제 강화! 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 사면서 전세대출을 받는 건 불가능해졌어요. 갭투자(전세 끼고 집 사는 것)를 원천 차단하려는 조치죠.
세금 규제: 다주택자는 세금 폭탄 주의
규제지역에서 집을 팔 때는 양도소득세가 중과돼요. 😰 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가됩니다. 예를 들어 기본 세율이 35%라면, 2주택자는 55%, 3주택자는 65%를 내야 하는 거죠.
취득세도 올라갑니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세를 내야 해요. 조정대상지역이 아닌 곳에서는 1~3%만 내면 되는데, 확연한 차이가 있죠.
다만 세제 관련 규제는 2026년 5월까지 유예될 가능성이 있다고 하니, 향후 발표를 주시해야 합니다.
청약 규제: 당첨되기 더 어려워져요
규제지역에서 청약하려면 조건이 까다로워져요. 1순위 자격을 얻으려면 청약통장에 2년 이상 가입하고 24회 이상 납부해야 하며, 해당 지역에 2년 이상 거주해야 합니다. 또 5년 내 다른 주택 당첨 이력이 없어야 하고요.
당첨되면 전매제한도 걸려요. 입주 전까지는 분양권을 팔 수 없고, 입주 후에도 일정 기간 제한됩니다.
토지거래허가구역, 이건 또 뭐예요?
이번 대책의 백미는 바로 토지거래허가구역 지정이에요. 10월 20일부터 규제지역 내 아파트와 연립·다세대 주택(동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 경우)을 거래할 때는 계약 체결 전에 반드시 구청장 허가를 받아야 합니다.
허가를 받으면 2년간 실거주 의무가 생겨요. 즉, 2년 동안은 그 집에 실제로 살아야 하고, 매매나 임대가 금지됩니다. 투기 목적으로 집을 사는 걸 아예 원천 차단하겠다는 의도죠.
주의할 점! 10월 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 실거주 의무가 부과되지 않아요. 하지만 20일부터는 무조건 허가를 받아야 하고, 통상 허가까지 2주 정도 걸린다고 하니 참고하세요.
내가 지금 해야 할 일은?
이번 규제가 내 상황에 어떤 영향을 줄지 정확히 파악하는 게 급선무예요. 집을 사려던 계획이 있었다면 대출 한도를 다시 계산해봐야 하고, 집을 팔 계획이었다면 세금 부담이 얼마나 늘어나는지 확인해야 합니다.
특히 다주택자라면 양도세 중과가 부담스러울 수 있어요. 2026년 5월까지 세제 유예 가능성이 있긴 하지만, 확정된 건 아니니 세무 전문가와 상담해보는 걸 추천드려요.
무엇보다 중요한 건 내 집이 규제지역인지 정확히 확인하는 거예요. 국토교통부 홈페이지나 부동산114 같은 사이트에서 조회할 수 있으니, 꼭 확인해보세요.